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Tout savoir sur les donations immobilières

Le 18 février dernier, Goldwasser Exchange organisait un petit-déjeuner conférence sur le thème de la transmission du patrimoine immobilier dans le cadre d’une planification successorale. Maitre Emmanuel de Wilde d’Estmael, avocat au Barreau de Bruxelles et expert reconnu en la matière, en était l’orateur pour notre plus grand plaisir. Si vous avez raté cet évènement, pas d’inquiétude, Goldwasser Exchange vous résume ci-dessous les points importants qui y ont été abordés.

Pendant longtemps, les solutions de transmission du patrimoine immobilier ont été à la traine alors qu’il était déjà possible de transmettre facilement et à bon compte des valeurs mobilières telles que l’argent et les titres. Pour pallier aux taux de taxation élevés applicables en cas de transmission du patrimoine immobilier, le citoyen belge a alors imaginé différents mécanismes : créer une société, acheter au nom de ses enfants, vendre à ses enfants, etc. Cette époque est révolue puisqu’au 1er janvier 2016, de nouvelles mesures sont entrées en vigueur; les tarifs applicables pour les donations immobilières se sont fortement démocratisés (notamment à Bruxelles et en Flandre). Sur base des nouveaux taux applicables dans la Région bruxelloise, un couple peut par exemple transmettre son patrimoine immobilier d’une valeur d’un million d’euros à leurs deux enfants à un taux lissé de 5,4%. Pour consulter les tarifs applicables depuis le 1er janvier 2016, voyez notre article précédent concernant la réforme fiscale des donations immobilières.

Outre cette réduction importante des tarifs, la Région bruxelloise a décidé d’abolir la règle selon laquelle si le donateur décède dans les trois ans suivant la donation, la valeur du bien donné doit être réintégrée dans la masse successorale pour le calcul des droits de succession (réserve de progressivité). Cette règle, qui est toujours d’application en Régions flamande et wallonne, confère aux donateurs bruxellois une sécurité supplémentaire car même en cas de décès dans les trois ans, l’économie d’impôt réalisée grâce à la donation ne pourra pas être remise en cause.

Donner ou vendre son immeuble?

Au cours de la conférence, Maitre Emmanuel de Wilde d’Estmael est également revenu sur une question qui se pose souvent en pratique. Est-il préférable de donner un immeuble ou de le vendre pour effectuer une donation portant sur le produit de la vente ?

A cet égard, Maitre Emmanuel de Wilde d’Estmael a eu cette petite phrase qui en dit long sur la complexité de la planification successorale: « Si vous voulez garder le bien, donnez-le et si vous voulez vous en débarrasser, ne le donnez pas ». Ce constat, de prime abord contradictoire, prend tout son sens lorsque l’on sait que bien souvent, les héritiers sont contraints de vendre une partie du patrimoine immobilier pour payer les droits de succession. Donner de son vivant est donc une manière efficace de régler anticipativement l’épineux problème du paiement des droits de succession et d’éviter aux héritiers de devoir se séparer d’un bien immobilier cher à la famille. Pour un bien immeuble auquel les membres de la famille ne sont pas attachés, il sera probablement préférable de le vendre afin d’effectuer une donation portant sur le produit de la vente. Les donations portant sur des valeurs mobilières (tel que l’argent issu de la vente d’un immeuble) restent en effet meilleur marché et plus simples à réaliser que les donations immobilières.

Transmission des biens à l'étranger

Finalement, nous avons brièvement abordé la problématique de la transmission des biens immeubles situés à l’étranger. Il a été rappelé qu’en matière de succession, la Belgique taxe sur la mondialité des biens appartenant aux résidents belges. Il en résulte qu’un résident belge sera en principe soumis aux droits de succession même sur ses immeubles localisés à l’étranger. Avec l’intensification des échanges de renseignements entre pays, il est en outre devenu vain d’essayer de ne pas déclarer ce type de biens lors de la succession. La question de la transmission des immeubles situés à l’étranger est donc toute aussi importante que celle des immeubles situés en Belgique. A ce propos, nous avons noté que les régimes d’imposition mais surtout les solutions de transmission possibles diffèrent fortement en fonction du pays dans lequel se trouve l’immeuble. Il conviendra de garder en mémoire que votre bien à l’étranger est susceptible d’être soumis aux droits de succession du pays dans lequel l’immeuble est situé mais que ces droits seront déduits des droits de succession dus en Belgique. De plus, si vous possédez un immeuble à l’étranger, renseignez-vous sur la fiscalité du pays dans lequel l’immeuble est situé car peut-être y trouverez-vous une solution de transmission  attractive.

Par exemple, certains cantons suisses n’appliquent pas de droit de donation en ligne directe sur les immeubles. Or, si un acte de donation portant sur un immeuble situé en Suisse est passé en Suisse, les droits d’enregistrement belges ne seront généralement pas d’application. Il en résulte que la transmission du bien immeuble ne sera soumise à l’impôt ni en Belgique ni en Suisse. Cette donation permettra par ailleurs bien souvent d’éviter d’avoir à payer des droits de succession sur cet immeuble lors du décès de son propriétaire.

Des questions pour vous aider

Finalement, nous avons compris qu’il n’y a pas d’approche uniforme pour transmettre son patrimoine immobilier, mais certaines questions peuvent vous aider à trouver la solution optimale et adaptée à votre situation.

Souhaitez-vous conserver les biens immobiliers ? Qu’en est-il de vos héritiers ? Comment comptez-vous payer les droits ? Etes-vous propriétaire d’immeubles à l’étranger ? Vos héritiers sont-ils résidents de pays qui taxent les donataires ? Et surtout, êtes-vous prêt à sacrifier un peu de votre liberté pour diminuer vos droits de succession ?

Le département juridique de Goldwasser Exchange propose à ses clients et futurs clients de faire le point en matière de planification successorale dans le cadre d’un entretien personnalisé gratuit.

Pour tout renseignement complémentaire, n’hésitez pas à prendre contact avec le département juridique de Goldwasser Exchange par téléphone au 02/533.22.40 ou par e-mail à l’adresse info@goldwasserexchange.be.